Les impôts locaux – toutes les parts, communales, intercommunales, départementales, régionales et syndicats intercommunaux – sont calculés en appliquant un taux, décidé par l’assemblée délibérante associée à chaque part, à une valeur locative.

Cette valeur locative est le produit d’une surface en m2 avec une valeur au m2 déterminée par la catégorie du local.

La surface n’est pas seulement la surface réelle du local. C’est une surface où les différentes composantes du local sont pondérées par des coefficients. On y ajoute des surfaces fictives pour les éléments de confort. Une baignoire ajoute, par exemple,  3m2 à la surface qui servira à calculer la valeur locative.
Une terrasse est pondérée par un coefficient 0,2, un garage par 0,6 et une cave par 0,4. C’est tout un catalogue de coefficients et de valeurs et le calcul n’est pas possible par le contribuable normal. Il faut travailler au centre des impôts foncier ou être un architecte qui signe les attestations de fin de chantier pour s’en sortir sans erreur ou oubli.

Mais parlons des catégories. Elles ont été créées en 1971 pour tout le pays. Toutes les communes ont alors fait travailler une commission des impôts directs locaux pour bâtir une liste de locaux servant de référence pour chaque catégorie. Cette liste a ensuite été approuvée par les services fiscaux. Elle n’a plus changé depuis.

A Mennecy, la commission a rendu son travail le 27 juillet 1972 et l’inspecteur des impôts l’a signée le 12 septembre 1972
Cette liste est accessible au public, il suffit de la demander au centre des impôts fonciers.
Cliquer sur l’image pour télécharger une copie au format PDF

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C’est vieux, il n’y avait même pas de machines à écrire pour rédiger ces documents, ni à la mairie, ni aux impôts!.
En transcrivant dans un tableau moderne, avec une photo tirée de StreetView pour chaque local de la liste, on obtient ce document en cliquant sur l’image à gauche.

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Pour chaque nouveau local, ou chaque transformation d’un local existant et soumise à une autorisation d’urbanisme, le classement du local est évalué par la commission des impôts directs locaux par comparaison avec les locaux de cette liste.

C’est la théorie. Mais elle est devenue inapplicable, puisque tous les locaux qui ont servi de référence en 1972 ont évolué. Certains ont même disparu, d’autres ont été lourdement rénovés et ne peuvent plus servir de référence pour la catégorie où ils ont été classés en 1972. Vous le constaterez facilement en parcourant cette liste.
La pratique actuelle consiste à comparer avec le proche voisinage mais sans règle plus précise et avec des écarts qui demeurent inexplicables. Mais cette pratique s’est installée par défaut, il n’y a pas de règle exprimée avec précision dans un texte opposable aux tiers. Les PV des commissions des impôts directs locaux sont peu accessibles, puisqu’ils contiennent souvent des informations nominatives. Et les décisions de classement d’un local ne sont pas notifiées aux propriétaires et futurs contribuables. La catégorie du local n’est pas sur les avis d’imposition, il faut avoir la curiosité de la demander au centre des impôts fonciers.

Par exemple, voici 3 maisons, 2 sont en catégorie 5 et 1 en catégorie 4M:

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Ces maisons sont pourtant voisines, construites à peu de temps d’intervalle il y a une vingtaine d’années, et dans le même lotissement avec le même « cahier des charges ».

Pour les Levitt, il y a eu un tableau de correspondance entre les types de maison et ces catégories, mais je n’ai pas réussi à le retrouver. Retenez qu’une maison de plain pied et sans étage à l’origine est en catégorie 5. Je ne connais pas les catégories des autres types de maisons Levitt.